Ít ai nghi ngờ sự thật là việc đầu tư vào BĐS mang lại sự giàu có cho một số người đã bỏ tiền (không hẳn là nhiều) vào những tài sản loại này. Trên thực tế, có thể nói rằng tiềm năng kiếm tiền của đa số các nhà đầu tư BĐS là từ dự án alibaba an phước cao cho đến rất cao, thậm chí là đổi đời nhờ có đầu tư BĐS. Vậy họ đã làm thế nào?


Trong bài viết này chia sẻ một vài suy nghĩ về nguyên nhân đầu tư BĐS có thể giúp chúng ta giàu có không giống với bất kỳ hoạt động kinh doanh nào, và tại sao phần lớn các khoản đầu tư BĐS cá nhân không đòi hỏi phân tích tính toán phức tạp như nhiều người thường nghĩ. Vì thế nếu bạn đang tìm cách đảm bảo cho tương lai của mình khi nghỉ hưu, thì đây là cái bạn cần, vì chỉ có 4 thứ bạn cần biết về việc kiếm tiền nhờ đầu tư BĐS.

Song dù có giảm thế chứ giảm nữa cũng không thể so sánh nổi với sự tăng giá ở mỗi đỉnh sóng. Nếu xác lập một đồ thị thì giá alibaba an phước luôn luôn là từ một đỉnh này chuyển sang một đỉnh khác cao hơn, chứ chưa bao giờ có biểu đồ đi xuống một cách thê thảm như thị trường chứng khoán.

Theo thời gian, bạn sẽ kiếm tiền hoặc mất tiền từ khoản đầu tư này. Có thể chấp nhận một dòng tiền bị âm một lượng nhỏ nếu như việc định giá hàng năm và quá trình mua vào vững mạnh, nếu không thì nên dừng. Các dữ liệu mà bạn phải thu thập để tính dòng tiền hàng năm gồm thu nhập từ cho thuê BĐS, chi phí vận hành, và tiền thanh toán khoản vay thế chấp.

Hãy lặp đi lặp lại thành ngữ “bạn kiếm tiền khi bạn mua vào một BĐS, chứ không phải khi bạn bán đi một BĐS” cho đến khi nó trở thành tiềm thức. Đây là một trong những cách đơn giản nhất để thành công trong đầu tư BĐS, nhưng đồng thời cũng dễ bị những người môi giới BĐS lạm dụng nếu bạn không cẩn thận. Điều mà bạn muốn biết là mối quan hệ giữa giá mua vào một BĐS với giá bán hiện tại của các BĐS tương tự khác trong cùng khu vực.

Bạn không quan tâm giá của các BĐS khác đang được rao bán ở mức nào, hay giá họ đã bán năm ngoái, mà bạn muốn biết giá mà một người cụ thể nào đó trong vùng có thể sẽ trả để sở hữu món BĐS “của bạn” ngày hôm nay. Làm thế nào để có được nó? Hãy để cho nhà môi giới BĐS của bạn thực hiện các phân tích so sánh thị trường. Vào cuối ngày, có thể bạn sẽ muốn xem xét thêm những cơ hội khác, trừ khi khá chắc chắn là mình có thể mua BĐS này đầu tuần và bán nó vào cuối tuần và thu được lợi nhuận.

Điều này hơi mơ hồ vì việc định giá BĐS là quan niệm chủ quan. Bất kể các “chuyên gia” nói gì thì thực tế là không ai có thể nói chắc ngày mai sẽ thế nào. Do vậy, tự mình làm và hình thành quan điểm của mình về việc liệu tài sản đó sẽ có thể tăng giá. Hãy xem xét các yếu tố như là mức gia tăng việc làm trong khu vực, mức độ khan hiếm của các sản phẩm tương tự, và nhu cầu tương lai của phân khúc đó.

Nói cách khác lấy tất cả mọi thu nhập tạo ra bởi BĐS trừ đi chiết khấu do không cho thuê được, trừ đi chi phí vận hành BĐS như thuế, bảo hiểm, điện nước, sửa chữa bảo dưỡng, trừ đi số tiền mà bạn phải trả cho ngân hàng cho khoản vay để mua BĐS đó. Luật thuế cho phép người đầu tư BĐS được giảm trừ cho các khoản trả lãi vay và tính khấu hao, do vậy đây có thể là những giao dịch tốt cho người đầu tư BĐS, thay vì phải đóng thuế trong quá trình bạn nhận được thu nhập, thì cơ quan thuế cho phép bạn được giảm trừ lãi vay và khấu hao, và chỉ đánh thuế trên dòng tiền còn lại sau khi giảm trừ.

Với những khái niệm này bạn đã có thể tự tay tính toán. Trên thị trường sẵn có rất nhiều phần mềm hỗ trợ tính toán đầu tư BĐS dễ dùng. Nếu bạn tin vào các giả thiết của mình và chấp nhận kết quả, với ước tính mức độ rủi ro thấp, thì bạn đã hoàn thành việc ra quyết định đầu tư khôn ngoan vào một BĐS. Hãy nhớ nó có tính chủ quan, nhưng nếu quan tâm tìm hiểu, bạn sẽ có thể quyết định chính xác liệu tài sản mà mình định mua có thể bán được với giá cao hơn giá mua vào không.

Nhiều chuyên gia cho rằng, từ khi hình thành thị trường BĐS đến nay (khoảng 20 năm) ít nhất cũng đã có vài lần thị trường nổi sóng. Đó là những giai đoạn 2000 - 2001, 2006 - 2007 và gần đây nhất là 2009 - 2010. Những con sóng này mỗi lần xuất hiện là mỗi lần lại đẩy giá BĐS cao gấp 2 - 3 lần. Sau mỗi chu kỳ này là chu kỳ đóng băng và sụt giá. Cá biệt có những khu vực giá BĐS mất đến 50 - 60%.

Lý do thì có nhiều. Việc tăng giá đất tại mỗi thời điểm của chính quyền cũng góp phần tạo nên một đỉnh mới. Đất nước vào thời xây dựng với hàng loạt dự án cũng là một nguyên nhân. Nhưng lớn hơn cả là hệ lụy của sự đầu tư (hay đầu cơ) theo kiểu bầy đàn cũng các chiêu thổi giá, lướt sóng ngoạn mục mà đôi khi của chính các ông chủ lớn (?). Tất cả góp phần tạo nên một tình trạng giá BĐS Việt Nam thực hư lẫn lộn không biết đâu mà lường.

Hiện trạng thì rõ, nhưng về bản chất thực sự thì chưa chắc BĐS Việt Nam đã hình thành bong bóng. Có người cho rằng, tại Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện bong bóng BĐS. Tính từ năm 1993 (sau giai đoạn đầu đổi mới), Hà Nội đã có một “cơn sốt” (nếu có thể gọi như vậy) về BĐS. Lúc ấy, giá BĐS tại Hà Nội chỉ có lên chứ không có xuống. Khi người ta đòi vài chục cây vàng cho một m2 phố cổ, nhiều người đã tưởng là cao hết cỡ. Nay thì 1m2 phố cổ, gần trung tâm Bờ Hồ đã lên tới cả trăm, trên trăm cây vàng.

Giá BĐS Hà Nội vì thế mà chưa bao giờ đi sát với giá trị thực tế. Một tình trạng “ảo” như vậy đã bao phủ toàn bộ thị trường này gần 30 năm qua và càng ngày càng khó kiểm soát. Song đâu phải vì thế mà Hà Nội đã (hay sẽ) hình thành bong bóng BĐS và có thể vỡ bất kỳ lúc nào. Theo một chuyên gia hàng đầu thì bong bóng này chỉ vỡ khi hội đủ các yếu tố về thu nhập của người dân, tốc độ tăng trưởng kinh tế, chính sách tiền tệ dựa trên nền tảng BĐS và thị trường này chiếm giữ hầu hết các kênh của hệ thống tín dụng ngân hàng.

Trong những yếu tố đó thì vấn đề tài chính tiền tệ luôn là quan trọng nhất, bởi nó tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội với vai trò gần như quyết định. Đó chính là lý do mà dù có thì bong bóng BĐS Hà Nội cũng không thể vỡ, chí ít là vào lúc này. Tại sao vậy? Tổng số dư nợ cho vay (dù chưa đầy đủ) của BĐS nước ta hiện nay là 235 nghìn tỷ đồng. Dư nợ BĐS Hà Nội chỉ chiếm 20% trong số đó (chưa đến 70 nghìn tỷ đồng). Điều đó chứng tỏ đầu tư, kinh doanh BĐS Hà Nội vẫn thu hút vốn từ bên ngoài là chính, nên nó chẳng mấy ảnh hưởng hoặc bị ảnh hưởng bởi các kênh tài chính ngân hàng. Con số 20% khiêm tốn ấy không thể tạo nên bong bóng BĐS chứ chưa nói gì đến chuyện bong bóng ấy… sắp vỡ.