căn hộ cosmo city 2 quận 7 - Điển hình như dự án khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, Quận 7. Diện tích khu đất khoảng 77.354,8m2, trong đó có 1.758,5m2 đất công nằm rải rác trong dự án, gồm đất rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực. Chỉ vì vướng đất công trong dự án mà doanh nghiệp này chưa được cấp sổ đỏ, không được giao đất để triển khai thực hiện dự án.

căn hộ cosmo city 2 - Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại Quận 7, TP. HCM. Dự án được thực hiện trên quỹ đất 52.648 m2, trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Đối với phần khu nhà liền kề, dự án này thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, giữa năm 2019, dự án này bị tạm ngừng thi công 60 ngày với lý do xây chui 110 căn biệt thự vì chưa được UBND TP. HCM ra quyết định giao đất, chưa hoàn tất việc chuyển mục đích sử dụng.

cosmo city 2 - Đáng nói, nguyên nhân khiến chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý là do dự án hiện đang vướng hơn 7.000 m2 đất công (chiếm 14% diện tích) là kênh rạch, đường do Nhà nước quản lý.

Không chỉ có những vướng mắc liên quan đến việc dự án vướng đất công, câu chuyện định giá đất thời gian vừa qua cũng gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp. Theo đó, ngoại trừ những dự án bất động sản quy mô nhỏ, có giá trị tiền sử dụng đất dưới 30 tỷ đồng được áp dụng "phương pháp bảng giá đất" để tính tiền sử dụng đất dự án. Tất cả các dự án còn lại phải áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường, để tính tiền sử dụng đất dự án.

Gần hai năm nay, nhiều dự án nhà ở thương mại chưa được tính tiền sử dụng đất nên các chủ đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, do tăng chi phí lãi vay phát sinh, tăng chi phí quản lý, làm tăng giá thành và mất cơ hội kinh doanh.

Theo đó, quy trình, thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất bị kéo dài, thường trên dưới hai năm hoặc lâu hơn. Trong đó, có nguyên nhân vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý xen cài trong dự án như đã nêu phần trên làm chậm trễ thủ tục ban hành quyết định thu hồi đất, giao đất.

Doanh nghiệp tự "bơi" trong ma trận thủ tục

Ngoài hệ thống các quy định pháp luật chồng chéo, bế tắc pháp lý còn thể hiện ở chỗ không có một quy trình cụ thể nào để doanh nghiệp hoàn thiện thủ tục đầu tư cho dự án bất động sản.

Trước đây, chủ đầu tư vừa xây dựng vừa hoàn thiện thủ tục, nhưng bây giờ, doanh nghiệp phải hoàn thiện cùng lúc rất nhiều thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, tài chính mới được cấp phép xây dựng dự án.

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC chia sẻ, với dự án FLC Sầm Sơn khởi công năm 2015, doanh nghiệp chỉ mất 11 tháng vừa hoàn thiện pháp lý về giấy tờ thủ tục vừa thi công cho từng công đoạn ép cọc, xây thân.

Tuy nhiên, "cơ chế bây giờ không cho phép doanh nghiệp vừa xây vừa xin giấy phép. Do đó, doanh nghiệp phải mất ít nhất ba năm để hoàn thành đầy đủ thủ tục pháp lý, sau đó mới có thể để thi công xây dựng dự án. Thời gian thực hiện dự án vì thế sẽ bị kéo dài, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp".

"Pháp lý đóng vai trò rất quan trọng đối với dự án bất động sản. Song hai năm trở lại đây, việc thực hiện các thủ tục pháp lý ngày càng khó khăn. Hầu hết mọi sự cố liên quan đến dự án đều dính đến pháp lý. Doanh nghiệp nghĩ đến pháp lý là sợ", ông Quyết lo ngại.

Một thế khó nữa cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là hiện vẫn chưa có một quy trình, thủ tục phê duyệt dự án cụ thể. Mới đây, Sở Xây dựng TP. HCM đã đề xuất rút ngắn các thủ tục, trình tự phê duyệt dự án từ sáu bước xuống còn năm bước. Song, đến nay, quy trình này vẫn chưa được thống nhất vì còn nhiều ý kiến trái chiều.

Theo đó, năm bước phê duyệt dự án được TP. HCM đề xuất là: Bước 1 là lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư. Bước 2 là lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Bước 3 là lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4 là thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất. Bước 5 là lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.
Đây cũng là bài toán nan giải chung của các doanh nghiệp trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhiều dự án bị ách tắc thủ tục, "đứng hình” do vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý.

Thực tế, từ cuối năm 2018, việc thanh tra, rà soát các dự án sai phạm được tiến hành quyết liệt cùng với những ách tắc trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mới đã khiến việc xin cấp phép các dự án khó khăn.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), năm 2018, TP. HCM chỉ có 19 dự án được công nhận chủ đầu tư, 59 dự án được chấp thuận đầu tư và 53 dự án được cấp giấy phép xây dựng, với tổng số 39.959 căn hộ và tổng diện tích 3.263.212 m2, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40%về số lượng căn hộ và giảm 74% về tổng diện tích các dự án nhà ở so với năm 2017.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, con số dự án được hoàn thiện pháp lý còn giảm xuống mức "thê thảm" hơn khi cả thành phố chỉ có một dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm khoảng 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư, chỉ có 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm khoảng 72% và chỉ có 24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm khoảng 38%, so với cùng kỳ năm 2018.